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2026年9月，孟晓苏在《华夏时报》专访里打了个比方：房子从10楼摔到3楼用了5年，爬回10楼大概还要4到5年。

如果底部在2025到2026年间确认，核心城市房价有望在2029年前后回到2021年高点。

马光远的判断稍晚，指向2031年前后，少数核心城市会越过2021年高点。

一个偏政策，一个偏市场，时间窗在2029到2031年重合。

放在两年前，这话多半会被当成笑话。

可2026年秋天，说这话的不是售楼处销售，是业内资深从业者和经济学家，这件事变化本身就值得琢磨…… 先别急着信，也别急着反驳。

孟晓苏给这个判断加了三个前提：市场底部确认、政策持续发力、居民收入预期改善。

缺一个，时间表就得往后推。

马光远也强调，能回去的只是一部分房子。

这是带条件预判，不是承诺。

把条件拆开看，每一道门都不好过。

第一道门，底部确认。

国泰海通证券的研报参照BIS统计的29轮深度房价下行周期，实际房价跌幅超35%的案例平均下跌40%、历时6年。

国内房价自2021年底进入下行通道，2022到2024年大幅调整，2025到2026年跌幅持续收敛，节奏上指向2027年前后筑底。

注意，是“筑底”，不是“回升”。

底和回到高点之间，还隔着好几年的爬坡。

第二道门，政策持续发力。

2026年的政策力度确实不小：首套房首付降到15%，商贷利率3.

05%，符合贴息条件的实际付息约2.

05%，“4个取消、4个降低”全面松绑。

但政策能把市场从悬崖边拉回来，能不能把它推上2021年那个坡顶，是另一回事。

第三道门，居民收入预期改善。

这是最硬的一道。

国泰海通的研报写得很直白：居民部门仍在缩表，房贷余额增速转负，借贷与消费意愿不足，修复进程不宜急于求成。

收入预期不回来，杠杆就不敢加回去。

没有杠杆，房价靠什么回到2021年？

孟晓苏和马光远说的“回到2021年”，前面都有一个定语：核心城市。

这个词不是随口加的。

2026年10月的数据把分化摆得很清楚。

中指研究院百城数据：新房均价17316元/平方米，环比涨0.

18%，同比涨2.

02%。

账面翻红。

但拆开看，百城中仅32城新房环比上涨，61城下跌。

均价能收红，靠的是北上广深一批高品质、高单价项目集中入市，把统计数字抬了上去。

二手房那边完全是另一幅画面。

百城二手住宅均价12376元/平方米，环比跌0.

61%，同比跌6.

72%。

100个城市里，只有1个城市环比上涨，98个下跌。

一线、二线、三四线，全部在跌。

新房在涨，是因为有人买得起高端盘。

二手房在跌，是因为大多数人的房子，没人接。

孟晓苏说的“核心城市”，指的就是那个能在分化里站住脚的少数。

上海9月二手房价同比转涨，是2023年以来头一个同比转正的一线城市。

深圳后海一个高端盘二次开盘，108套大平层当日卖了29.

7亿，均价15.

6万/平方米。

这些数字是真的。

但它们代表不了全国。

楼市有句老话：量在价先。

每轮修复，都是成交量先动，价格后跟。

2026年的量，确实在动。

贝壳研究院数据，前三季度全国二手房网签约6.

17亿平方米，同比增长10.

7%。

二手房占住房成交总量比重升到52%，头一回超过新房。

国庆假期50城日均成交同比增长超过45%。

但成交量的主力，是“以价换量”。

二手房业主在降价出货，买家才愿意进场。

10月百城二手房98城下跌，说明降价是普遍动作，不是个别现象。

新房那边，一线城市成交靠的是改善型和高端项目，刚需盘还在等收入。

克而瑞的拆解很直接：改善家庭手里有存量资产可以置换，刚需要等收入预期与就业信心修复。

成交量回来，不等于购买力回来。

一个靠降价换来的“量”，撑不起“回到2021年”的价。

把“回到2021年水平”这句话拆成三层，答案会清楚很多。

第一层：全国均价回到2021年？

2021年全国商品房均价10139元/平方米。

2026年10月百城新房均价17316元，二手房12376元。

这两个数字的口径和2021年全国均价不可直接比较，但方向很清楚：三四线还在跌，二手房还在跌，全国层面的“回去”，短期内看不到支撑。

第二层：核心城市回到2021年？

孟晓苏和马光远说的就是这个。

上海、深圳、北京的核心地段，优质资产，2030年前后有可能摸到2021年的位置。

前提是那三道门都打开。

这是少数房子的故事，不是大多数房子的故事。

第三层：你手里那套房子回到2021年？

这个问题，取决于它在哪个城市、哪个地段、什么品质。

中指研究院的数据摆在那里：三四线新房同比还在跌，二手房98城在跌。

大多数普通住宅，离2021年的价格，不是“爬回去”的问题，是“还有没有机会爬”的问题。

孟晓苏和马光远改口，值得听，但不值得盲信。

他们说的是核心城市、优质资产、在三个前提都满足的情况下、五到六年之后的事。

这个判断有它的逻辑和依据。

但它被传播的时候，那四个限定词往往被裁掉了，只剩下“房价要回到2021年”。

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